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　　楼市迎来史诗级利好，专家、大V们轮番出场解读，很多观点其实是屁股决定脑袋，背后都有着自己的利益诉求，而真正有价值的信息只有两个——“量”和“价”。

　　由于利好出台至今时间较短，还没有出现具有参考意义的成交量和价格数据，但对经济周期和行业景气度变化最敏感的债市和股市，已经从量和价两方面做出了前瞻性解读。

 

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　　超长期国债不相信通胀

　　万科债兑现乐观情绪

　　先谈债市。

　　5月22日，债市出现了很无厘头的一幕：首期30年超长期特别国债（沪市019742、深市102267）上市交易，高开后一路上涨，019742最大涨幅达到25%触发临停。25%是个什么概念呢？这只国债票面利率是2.57%，25%的涨幅相当于一次性计提了10年的利息收入总和。

　　019742恢复交易后，在尾盘回吐了全部25%的涨幅，102267也出现了快速回落。

　　超长期国债自带利率风险，理论上通胀水平超过2.57%，30年超长期特别国债的票面利息收益就会缩水。即使是这样，开盘仍然被爆炒，潜台词就是预期长期通缩。因为房地产在经济回升中扮演重要角色，这就等于在说看淡地产回暖。

　　当然，超长期特别国债上市首日爆炒不排除有投机资金翻云覆雨，市场交投充分的万科企业债更能说明问题。5月22日，万科多只境内债午后加速下跌，“21万科04”跌幅一度超过13%，“21万科06”“22万科02”等跌幅都超过了5%。

　　企业债持有人主要担心企业信用风险，也就是没钱还账的风险。在今年4月的投资者关系交流会上，万科承认当前的确遇到了阶段性经营困难，流动性短期承压。截至2023年年末，万科集团负债总额高达1.1万亿元；总资产约为1.5万亿元，存货总量为0.7万亿元，占资产总额的47%。

　　在地产史诗级利好政策出台后，万科债与万科股票同步反弹，在5月22日领先调整，这表明债券投资者仍然担心万科资金回笼压力，也就是万科去库存可能慢于预期。

　　整个地产链的债券表现，可以进一步说明，市场在交易地产利好带来的乐观情绪，而不是行业景气度明显好转。

　　4月23日—5月17日，地产链上的建筑材料和建筑装饰类公司的可转债整体上涨7.21%和4.78%，超越中证转债指数的3.36%。地产链上的民企公司可转债上涨5.38%、AA级企业可转债上涨10.03%（同期AAA级只涨了2.15%）。

　　从上述数据可以看出，评级相对低的、信用风险相对大的、在地产下行中受损严重的企业，其可转债涨幅更大，这表明上涨更多的是超跌反弹性质，是做多情绪的宣泄，而不是行业反转逻辑的推演（如果是演绎行业景气度反转，应该首先由大型龙头企业的上涨带动）。

 

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　　股市预期交易量回升

　　房产存量仍然巨大

　　相比债券投资者的谨慎，股票投资者更为乐观。统计通达信地产板块数据，截至5月23日的近20个交易日中，三只个股涨幅翻倍，分别是德必集团、我爱我家、特发服务，均为地产经纪和物业管理概念，股市开始憧憬地产交易量大幅回升、改善型需求集中下场。

　　此外，家居用品板块走出了一只四连板牛股亚振家居，演绎的也是地产交易放量带来的需求拉动。

　　不过需要注意的是，万科、保利、金地三巨头股价已经高位放量滞涨，机构兑现意愿强烈，行业反转的故事动听，但不好讲。

　　资本市场总是习惯提前反应，而现实问题的解决需要一步一步走，地产去库存注定是一个长期过程。

　　根据国家统计局、中指研究院数据，截至4月，全国商品住宅待售面积3.9亿平方米，有12个城市存量商品住宅待售面积超1000万平方米。市场期待政府出手消化巨大的地产存量，以缓解市场供给过剩压力。

　　那么，政府收储可以消化多少库存呢？

　　国家统计局数据显示，2024年1—4月，商品房销售额28067亿元，同比-28.3%；商品房销售面积29252万m²，同比-20.2%；简单平均计算房价9500元/m²。央行安排了3000亿元专项再贷款，按照60%的比例，可以拉动5000亿元商业银行贷款。假设地方政府以市场价的五折收购房产，花掉全部贷款可以吸纳1.05亿平方米，占全部存量的27%。

　　这只是一个简单假设，实际操作起来流程复杂，具体进度难以推测，在区域分布上也不平均。在充分消化史诗级利好政策带来的做多情绪后，债市和股市将面临楼市交易数据的现实考验。

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